Davek na nepremičnine

Iz BazaZnanja
Skoči na: navigacija, iskanje

Prodaja

1.) Podjetje je pred 5 leti kupilo nepremičnino in jo sedaj prodaja kupcu, ki je banka. Katere davke sta stranki primorani plačati? Jaz sem odgovorila DDV in davek od dohodka od premoženja?

2.) Od ene gospe hčerka je marca 2002 kupila 1/2 stanovanja, sedaj pa še drugo (ali pa drugo polovico 2005-se ne spomnim točno), sedaj stanovanje prodaja. K katerim davkom je zavezana?

Jaz mislim tako: DNP 2% in davek od kapitalskkega dobička 20% sedaj pa ne vem če je slučajno pisalo da je podedovala, ampak potem bi plačala samo davek na dediščine, a ne in DNP.

1.) pri prodaji nepremičnin med pravnimi osebami je obračunan ali DDV ali davek na promet nepremičnin. Ker je banka sicer zavezanec za DDV, opravlja pa tako obdavčljivo kot neobdavčljivo dejavnost, prodajalec pri prodaji ne more obračunati DDV-ja (promet nepremičnin ni obdavčen z DDV-jem, razen če sta se stranki tako dogovorili, vendar je pogoj, da ima kupec pravico do 100%-nega odbitka DDV-ja). To pomeni, da bo prodajalec plačal davek na promet nepremičnin (2% od prodajne vrednosti). Davek od dohodka iz premoženja (dajanje premoženja v najem ....) spada med dohodke, ki se obravnavajo v zakonu o dohodnini in so torej povezani s fizičnimi in ne s pravnimi osebami.

2.) 1/2 stanovanja: nabava marec 2002; prodaja avgust?september 2006 = 4 leta = pomeni, da od tega dela ne plača dobička iz kapitala ob pogoju: da je imela na tem naslovu prijavljeno stalno bivališče in ga je imela v lasti in je tam tudi dejansko bivala vsaj zadnja tri leta pred prodajo.

1/2 stanovanja: nakup 2005 in prodaja 2006 = lastništvo le nekaj mesecev; od tega dela bo plačala davek od dobička iz kapitala od razlike med nakupno in prodajno vrednostjo ustreznega dela stanovanja, po stopnji 20% (imetništvo kapitala do 5 let). Hkrati pa bo prodajalec/fizična oseba morala plačati davek od prometa nepremičnin (2%). Kot vidite ste le delno odgovorili pravilno na to drugo vprašanje, ker niste upoštevali čas lastništva, bivanja v 1/2 stanovanja. Res pa je tudi, da v vašem vprašanju to ni točno opredeljeno. Ali je bilo, ko ste vi odgovarjali na to vprašanje?

3.) V primeru, da bi drugo polovico podedovala v letu 2005, bi plačala davek od dediščine le, če ni prvi dedni red. Ob prodaji celotnega stanovanja bi plačala davek od dobička iz kapitala od podedovanega dela stanovanja: nabavna vrednost 1/2 stanovanja bi bila v tem primeru vrednost, ki je razvidna iz zapuščinske odločbe in od katere so bile plačane takse.


Podjetje želi lastniku podjetja prodati nepremičnino, katero ima v lasti že 8 let. Zanima me, ali je nujno potrebna uradna cenitev nepremičnine in kako vrednost izvzetja iz uporabe vpliva na davek iz dobička?

Glede na to, da gre za povezani osebi (podjetje in lastnik podjetja), mislim da je potrebna cenitev. Kakšen vpliv bo na davek od dobička pa je odvisno od razlike med knjigovodsko neodpisano vrednostjo in cenitveno vrednostjo (oz. prodajno). Predvsem če bo cenitev oz. prodaja po nižji vrednosti od knjigovodske in bo to vplivalo na zmanjšanje davčne osnove, morate imeti cenitev (ker lahko pričakujete davčnega inšpektorja). Odgovorjeno 10. junija 2005)


Letos sem do nekako tretje faze zgradil hišo, ki jo sedaj zaradi neljubih dogodkov v družini ne bom/o imeli zase. Kakšne vse davke moram plačati ob prodaji? Parcelo sem kupil letos februarja (z pravnomočnim gradbenim dovoljenjem 14 mio SIT) in imam še nekaj računov za material, za delo nimam računov, ker je bil projekt družinski.

Pri prodaji nepremičnine boste morali plačati naslednje davke kot fizična oseba (vprašanje ste postavili v forumu zasebniki-s.p.):

  • 2% davek na promet nepremičnin (osnova je prodajna vrednost nepremičnine);
  • davek od doseženega dobička od kapitala = razlika med prodajno vrednostjo nepremičnine in "nabavno" vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi (pri vas v letu 2005, vključno z vsemi vlaganji do prodaje). Kaj se upošteva kot vrednost nepremičnine ob pridobitvi govori 91. člen Zakona o dohodnini

Ker nimate dokazil - računov za opravljeno delo, praviloma ne morete z računi dokazovati prave vrednosti nepremičnine, ki ste jo zgradili. Menim, da lahko zagotovite pravo vrednost nepremičnine ob pridobitvi, le s cenitvijo nepremičnine na določen dan (glejte 2. odstavek 91. člena in 4. točko 6. odstavka tega člena). V tem primeru je obdavčljiva razlika dobička iz kapitala vrednost= prodajna vrednost - ocenjena vrednost, stopnja davka je 20%. Napoved za odmero davka od dobička iz kapitala vložite v 15 dneh od odsvojitve/prodaje nepremičnine prid avčnem uradu, kjer nepremičnina leži. (Obrazec. DOHKAP štev.5) Obrazec

Najem

Najem zavezancu za DDV

Samostojni podjetnik ima nepremičnino, katero oddaja v najem. Je pravilno, da obračunava 20 % DDV od najemnine?

Seveda je vprašanje ali ste si podali ustrezne izjave o zaračunavanju DDV. V kolikor si izjave niste izmenjali, je to oproščen promet(neprava oprostitev), se pravi se ne zaračunava DDV.

Najem fizični osebi

Firma daje nepremičnino v najem fizični osebi- k kakšnim davkom je zavezana?

27. člen Zakon o DDV - druge oprostitve DDV - 2. točka najem oziroma zakup nepremičnin, če je nepremičnina dana v najem drugi pravni osebi, lahko napišeta izjavo, da si bosta DDV obračunavali v izogib temu, da bi najemodajalka morala voditi ločene evidence za oproščeno in obdavčljivo dejavnost ... Če je najemojemalec fizična oseba pa mislim da sledi obrazec ODO 1, nisem pa prepričana, zato bi bilo dobro, ko bi se oglasil kdo, ki je v teh stvareh bolj doma.

Torej mora obračunati 20%DDV in davek na dobiček? Ne razumem čist dobro.

Pri dajanju v najem nepremičnin upoštevajte 27. člen ZDDV ter 79. člen Pravilnika o izvajanju ZDDV. Po teh členih so plačila DDV oproščene storitve dajanja v najem nepremičnin - gre torej za opravljanje neobdavčljive dejavnosti. Pri dajanju nepremičnin v najem fizičnim osebam v nobenem primeru ne boste obračunali DDV. Pri pravnih osebah pa lahko z obojestransko izjavo (seveda s pogojem, da najemojemalec opravlja 100%-no obdavčljivo dejavnost) v izdani fakturi najemojemalcu obračunate 20% DDV-ja.

Predlog obrazca ODO-1 je najbrž, v predhodnem odgovoru, povzročil malce zmede. Ta obrazec je namenjen obračunu davčnega odtegljaja pri nakazilu DOHODKOV (356. člen Zakona o davčnem postopku), ki se nanašajo na npr. izplačilo dobička fizični osebi s strani pravne osebe in so torej povezane s 68. členom Zakona o davku od dohodkov pravnih oseb.

Prodaja in povratni najem

Če si lastnik nepremičnine in jo prodaš Leasingu ter jo od njega odkupiš je to le finančna transakcija in se vrednost na dolgoročnih sredstvih ne sme spremeniti, kaj pa je z davkom na promet nepremičnin? Kako ga poknjižim, če ne sme iz te transakcije priti ne do dobička in ne do izgube - vseeno povečam vrednost nepremičnine na 0 za ta znesek?

Pri prodaji in povratnem najemu v obliki finančnega najema ste upoštevali SRS 1.60 oziroma MRS 17.58 do 17.60. Če na podlagi prodaje in ponovnega finančnega najema pride do presežka prihodka od prodaje nad knjigovodsko vrednostjo, se ta presežek ne prikaže kot prihodek temveč ga je treba odložiti in postopoma vključiti ves čas trajanja najema. Presežek nad knjigovodsko vrednostjo pa ugotovimo: prodajna cena minus knjigovodska vrednost = dobiček ali izguba iz prodaje. Pri tem moramo od nastale razlike (naprimer dobička) odšteti tudi stroške, ki smo jih imeli s prodajo. Ob prodaji nastane, za prodajalca kot "strošek", davek na promet nepremičnin (po stopnji 2%), ki jih je dolžan prodajalec plačati od prodajne vrednosti in tako ta davek ni povezan z "novo nabavo nepremičnine" iz naslova finančnega najema. Zato vam znižuje morebitno razmejeno pozitivno razliko ali pa vam predstavlja takojšnji odhodek (720).

Darilna pogodba

Zanima me namreč kako je z davkom, če je lastnik stanovanja prejel stanovanje z darilno pogodbo, zdaj pa ga hoče prodati. Ali mora plačati davek na kapitalski dobiček al ne? Pa tista 2%?

Odgovor A: Mož je prejel nepremičnino z darilno pogodbo (darovala je mama svojemu sinu) in na davčnem uradu je moral podpisati izjavo, da se davek od dobička ne ugotavlja ob darilni pogodbi, ampak ob morebitni prodaji (zato je pomembno, kakšna vrednost nepremičnine je zapisana v darilni pogodbi, še posebej, če sodi v neobdavčen del - prvi dedni red) - to možnost daje 100. člen zakona o dohodnini. 2 % vrednosti se plača ob vsakem prometu nepremičnine.

Odgovor B: Ali bo plačana dohodnina (davek od dobička iz kapitala) od prodaje nepremičnine je pomembno: - ali je lastnik (pridobitelj po darilni pogodbi) stanovanja v tem stanovanju imel prijavljeno stalno bivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo (2. točka 2. odstavka 96. člena Zakona o dohodnini).

Kolikor tega pogoja ne izpolnjuje, se od razlike med prodajno vrednostjo (glej 99. člen zakona o dohodnini) in vrednostjo iz darilne pogodbe (nabavno vrednostjo-vrednost kapitala ob pridobitvi in stroški/glej 98. člen Zakona o dohodnini) plača dohodnino po stopnji, ki je odvisna od števila let imetništva (132. člen Zakona o dohodnini).

Davek na promet nepremičnin se plača v vsakem primeru.