Naložbene nepremičnine

Iz BazaZnanja
Skoči na: navigacija, iskanje

Prodaja zemljišča (kot naložba)

Prosim če mi lahko kdo pomaga. Kako se knjiži prodaja zemljišča ki je knjižena med naložbami??? (Na kontu 0203). Zemljišče smo prodali in izstavili račun.

Navajate, da gre za prodajo naložbenih nepremičnin - te se izkazujejo v skupini 01 kontnega načrta za gospodarske družbe. Razen tega niste povedali kakšen model vrednotenja uporabljate (nabavne vrednosti ali poštene vrednosti).

Ker predpostavljam, da vrednotite naložbene nepremičnine po modelu nabavne vrednosti, vam predlagam naslednje knjižbe:

  • izdan račun (prodajna vrednost) = 12/"0203" knjigovodska vrednost in razlika: če je pozitivna na konto /781; če je negativna 720/.

Pri evidentiranju poslovnega dogodka seveda upoštevate tudi morebitni DDV oziroma davek na promet nepremičnin.

Nakup poslovnih prostorov za nadalnjo prodajo ali najem

Podjetje je kupilo od drugega podjetja (povezane osebe) poslovne prostore (nekaj pisarn, skupno z delom sanitarij in sorazmernim deležem skupnih prostorov v poslovni stavbi, s sorazmernim delom zemljišča). Te poslovne prostore imamo namen adaptirati in jih potem dati v najem ali mogoče v prodajo.

Nabavo poslovnih prostorov knjižim na Naložbene nepremičnine, vrednotene po modelu nabavne vrednosti (glede na to, da imamo tako vodene tudi skladiščne prostore, katere dajemo v najem) Pomeni, da model nabavne vrednosti omogoča amortiziranje in slabitev naložbenih nepremičnin.

Kdaj se takšni prostori dajo v uporabo?

  • Prvi dan v preteklem mesecu ko so usposobljeni za uporabo (adaptirani)
  • Prvi dan v naslednjem letu ko so usposobljeni za uporabo (adaptirani)
  • Prvi dan v naslednjem mesecu, ko se v resnici začnejo uporabljati (adaptirani)?

Zanima me, ali je res po modelu nabavne vrednosti dolžno ločeno izkazovati vrednost zemljišča in vrednost zgradbe, pri čemer oboje evidentira na analitična konta 010 zemljišče in 010- zgradba

  • Naložbena nepremičnina se med pridobivanjem "nahaja" na osnovnih sredstvih v pridobivanju (glej SRS 6.24 in 1.62) ;
  • za merjenje naložbenih nepremičnin po pripoznanju mora podjetje za svojo rač. usmeritev izbrati model vrednotenja (glej SRS 6.10). ki ga uporablja za vse naložbene nepremičnine;
  • če se naložbena nepremičnina meri po modelu nabavne vrednosti se zanjo uporablja tudi SRS 1 in SRS 13.28: zemljišča in zgradbe so ločljiva sredstva......, kar pomeni, da morate ločeno izkazati zemljišče (ki se ne amortizira) in zgradbo. Pri tem upoštevajte tudi SRS 1.52 (SRS 1)(če je etažna lastnina......); in pojasnilo 1 k SRS 1: najemi in amortiziranje zemljišč in zgradb (velja od 01.01.2006 dalje);
  • amortizacija se prične prvi dan naslednjega meseca potem, ko je razpoložljivo za uporabo (SRS 1.22.) Kdaj je razpoložljivo za uporabo: ko je gradnja končana, ko je pridobljeno uporabno dovoljenje, ko pričnete ustvarjati prihodke??? itd. (torej je več situacij, ki vplivajo na to kdaj je nepremičnina razpoložljiva za uporabo);

Dodatno preberite SRS 1 in SRS 6. Tam boste našli še preostale odgovore: kot npr. razporeditev vrednosti na njegove dele, ki imajo različne dobe koristnosti (SRS 1.11.).....

Prenos

Meseca februarja 2006 smo kot pravna oseba d.d. kupili podjetje v stečaju. Po nakupu smo zemljišča in zgradbe evidentirali med opredmetena osnovna sredstva oziroma aktivirali na obstoječa zemljišča in zgradbe, amortizacijo normalno obračunavali in jo knjižili na konto 431 (amortizacija zgradb). Od februarja do septembra nismo imeli nikakršnih prihodkov od teh nepremičnin. S 1. 9. 2006 smo zgradbe dali v najem ter določen del zemljišča, kar dokazuje tudi Najemna pogodba. Sedaj bi jih morala preknjižiti na naložbe nepremičnin. Ko gledam kontni načrt knjižb mi ni vse jasno.

Kako naj prenesem knjižbe? Ali moram prenesti sedanjo vrednost zgradb ali pa nabavno vrednost (ob nakupu)? Kaj pa amortizacija, saj sem jo do 1.9. knjižila na konto 430. Ali naj jo za nazaj prenesem na konto 750, ali pa naj začnem s 1. 9. uporabljat ta konto?

Opredmetena osnovna sredstva pričnemo amortizirati prvi dan naslednjega meseca potem, ko so razpoložljiva za uporabo - tisto uporabo, ki je opredeljena ob nabavi in zadosti vsem predpisanim pogojem (uporabno dovoljenje za opravljanje določene dejavnosti, tehnični prevzem itd. ...). Za pridobljena osnovna sredstna ste že ob "aktiviranju" smatrali, da so razpoložljiva za uporabo? Ali je bil tudi določen namen uporabe ob pridobitvi; ste razpolagali z vsemi dovoljenji?? Zgradbe do 1.9. niste uporabljali, so pa nastali stroški amortizacije. Kolikor je bila nepremičnina dejansko razpoložljiva za uporabo od trenutka nabave naprej in ste jo tudi uvrstili/pripoznali kot lastniško uporabljano nepremičnino, potem ostane obračunana amortizacija knjižena kot strošek na kontu 430. (vprašljivo je davčno priznavanje stroškov: niso bili potrebni/niso bili pogoj za nastajanje prihodkov, saj prihodkov do trenutka prenosa na naložbeno nepremičnino ni bilo).

Prenose na konte naložbenih nepremičnin opravimo, ko se spremeni uporaba, v vašem primeru: konec lastniške uporabe pri prenosih s kontov lastniško uporabljanih nepremičnin na konte naložbenih nepremičnin. Z dnem prenosa prenesemo na naložbene nepremičnine njihovo nabavno vrednost in popravek vrednosti ter pričnemo z obračunom amortizacije, kolikor smo zapisali med svoje računovodske usmeritve, da jih bomo merili po modelu nabavne vrednosti (knjiženje na konto 750) . Pri evidentiranju naložbenih nepremičnin po modelu nabavne vrednosti, morate izkazovati ločeno zemljišče in zgradbo ter v celoti upoštevati SRS 1 (metoda obračuna amortizacije, stopnje amortizacije . . .)

Ja, saj imate prav, prihodkov ni bilo, stroški in odhodki so nastali, saj smo nepremičnine kupili na fin.lizing. Zgradb in opreme nismo uporabljali do 1.9., ker smo morali urediti še zamenjavo zemljišča z občini ter postaviti ograjo okrog tovarne. Dovoljenja in registrirano dejavnost imamo, nismo pa mogli uporabljati, ker je dvorišče bilo odprto ter nevarno za skladiščenje (ni se dalo varovati, saj bi nam vse pokradli). Ali mislite, da amortizacijo nebi smela obračunavati vse do 1.9. oz. 30.8.?

Moje mnenje je, če kljub razpoložljivosti nepremičnine le-te niste mogli/niste smeli uporabljati, potem tudi niste zadostili pogoju iz SRS 1. o pričetku obračuna amortizacije (od 1.3. dalje).

Razpoložljiva za prodajo

Družba je na dan 1.6.2006 prerazporedila in preračunala finančne naložbe na fnančne naložbe, razpoložljive za prodajo, ter njihova izmera po pošteni vrednosti. V knjigah se je poknjižilo na povećanje FN 178 in presežek na kto 955.'Sprašujem ali je tako prav, ali bi bilo potrebno poknjižiti na 934-prenos iz presežka iz prevrednotenja?

Iz vašega vprašanja predpostavljam, da ste šele po 01.01.2006 prvič "poslovali" z vrednostnimi papirji in ste tedaj tudi sprejeli računovodsko usmeritev: razvrstitev v skupino za prodajo razpoložljivih finančnih sredstev; merjenje: poštena vrednost prek kapitala. Ob nabavi evidentiramo takšen vrednostni papir po njegovi "nabavni vrednosti", ki je enaka njeni pošteni vrednosti na dan nakupa (obračun bodisi na dan trgovanja bodisi na dan poravnave): 178/... Kasnejše prevrednotenje FN evidentiramo na način, kakor ste ga že sami navedli: 178/955. Ob prodaji prenesemo celotni presežek med prihodke (955/773).

Konto 934 - prenos presežka iz prevrednotenja se nanaša na prenose iz presežka iz prevrednotenja opredmetenih osnovnih sredstev, pri čemer upoštevamo SRS 1.32. V preneseni poslovni izid prenašamo postopoma: razliko med amortizacijo na podlagi njegove prevrednotene nabavne vrednosti in amortizacijo na podlagi njegove izvirne nabavne vrednosti (951,952/934) ali pa v celoti, ko ga odtujimo (951,952/934). Presežke iz prevrednotenja finančnih naložb prek kapitala pa prenašamo v poslovni izid tekočega obdobja ob njegovi odtujitvi.

Amortizacija

Opisana je tu.